Beste Johannes,
Vooropgesteld: ik ben op het gebied van hypotheken geen specialist maar alleen een ervaringsdeskundige. Je zult vast wel weten welke producten je precies hebt. Voor mijn betoog is het echter wel even handig om wat verduidelijking te geven.
Een aflossingvrije hypotheek is een (gedeeltelijke) hypotheek waarop alleen maar rente wordt betaald. Het woord zegt het al: er wordt niets afgelost. In het verleden (voor ± 2008) was dat niet zo’n probleem. De prijs van een huis steeg elk jaar behoorlijk en tegen de tijd dat het huis moest worden verkocht was de kans groot dat de opbrengst van het huis groter was dan de schuld die nog in de hypotheek zat. Voorbeeld: je koopt een huis van € 200.000,-- en leent daarvoor het totale bedrag zonder daarover af te lossen. Over de betaalde rente krijg je jaarlijks via de fiscus belastingaftrek. Na 30 jaar is deze aftrek wettelijk gezien voorbij. Je kunt dan gewoon rente blijven betalen maar de fiscus betaalt hieraan dan niet meer mee. Stel je voor dat je besluit om op die datum je huis te verkopen. Wanneer het dan € 250.000,-- waard blijkt te zijn dan houd je na aftrek van de restschuld (€ 200.000,--) dus een bedrag van € 50.000,-- over.
In deze tijd echter blijken de huizenprijzen ontzettend onder druk te staan. Heb je destijds een huis gekocht van € 200.000,-- dan kan het zomaar zijn dat dit nog maar € 160.000,-- waard is (20% minder is echt geen uitzondering) Verkoop je in dat geval op de einddatum je huis dan blijf je dus met een restschuld van € 40.000,-- zitten (€ 160.000,-- -/- € 200.000,-- = minus € 40.000,--)
In een spaarhypotheek bouw je tijdens de looptijd een bedrag op waarmee je de hypotheek aan het einde van de looptijd kunt aflossen. Je betaalt dan dus naast je rente ook een inlegpremie voor de opbouw van de spaarpot. In het voorbeeld spaar je dus altijd voor een totaalbedrag van € 200.000,-- (voor dat bedrag kocht je namelijk je huis) Is het huis aan het einde van de looptijd € 250.000,-- waard dan krijg je € 50.000,-- méér uitgekeerd dan het gespaarde bedrag. Is het slechts € 160.000,-- waard dan schiet je er dus € 40.000,-- bij in. In beide gevallen echter heb je aan het einde van de rit een zak met geld.
Om het moeilijk te maken zijn er ook gemengde vormen mogelijk. Weer in het voorbeeld: € 150.000,-- spaarhypotheek en € 50.000,-- aflossingvrij. Over het spaargedeelte betaal je dus rente én inleg en over het aflossingvrije gedeelte alleen maar rente.
Nu terug naar je vraag:
Het ligt er maar helemaal aan hoe groot het aflossingvrije gedeelte is in de hypotheek. Ook de rentevast periode is van belang. Heel veel woningen staan op dit moment “onder water” dwz. De hypotheekschuld is hoger dan de waarde van de woning. Voor dit moment hoeft dit helemaal niet erg te zijn en kun je misschien best de rente van de beide hypotheken en de inleg van de spaarhypotheek betalen maar kun je dat nog steeds wanneer de rente opnieuw moet worden vastgezet? Wat is de huidige waarde van je huis? Wanneer de huidige WOZ-waarde van de woning lager is dan het spaargedeelte dan zou ik adviseren om het aflossingvrije gedeelte aan te pakken. Ooit moet je namelijk dat aflossingvrije gedeelte toch terug betalen. Zeker in de huidige wereld waarin wij leven is het niet waarschijnlijk dat de woning weer veel meer waard wordt.
Het inlopen op een aflossingvrije hypotheek zet helaas weinig zoden aan de dijk. Wanneer je € 10.000,-- af zou lossen dan brengt dat slechts (in het hoogste belastingtarief)een maandelijks voordeel van ± € 25,-- netto met zich mee. Daar staat echter tegenover dat wanneer je deze € 10.000,-- op de bank zet je er slechts 1% rente voor krijgt (=€ 100,-- p/jr) Zit je met die € 10.000,-- ook nog eens boven de spaarnorm dan betaal je via de belasting 1,2% vermogenrendementsheffing (om het nog maar niet over de inflatie te hebben)
Bij een spaarhypotheek gaat men uit van een doelkapitaal. Dit is het bedrag dat je aan het einde van de looptijd gegarandeerd wilt overhouden. De maandelijkse inleg wordt bepaald door de looptijd van de hypotheek. Door “rente op rente” door te rekenen wordt er een maandbedrag vastgesteld. Wanneer je opeens een grote storting zou doen in deze spaarpot (bv. € 10.000,--) en je past de rest van de inleg niet aan dan kun je je voorstellen dat het eindbedrag in je spaarhypotheek behoorlijk hoger zal uitvallen. Wanneer je dat niet nodig vind (of niet wilt) dan kun je ook de inleg aan laten passen door een nieuwe berekening te laten maken. In dat geval blijft je rentelast gelijk (je lost immers niet af maar stopt het in je spaarpot) maar gaat je maandelijkse inleg in de spaarpot zakken. De precieze consequenties moet je echt door een adviseur laten doorrekenen.
Wanneer je naar mijn persoonlijke mening zou vragen dan zou ik het volgende doen. Als het je bedrag dat je wilt aflossen echt kunt missen en je niet perse een lastenverlichting per maand nodig hebt dan zou ik het in het aflossingvrije gedeelte stoppen. Dat moet toch een keer worden betaald. Met de huidige huizenprijzen en met een terugtrekkende overheid op het gebied van belastingvoordeel denk ik dat de huizenwaarde zomaar niet een, twee, drie weer de lucht in schiet.
En realiseer je daarbij dat de beste hypotheek géén hypotheek is!
Veel wijsheid gewenst met de keuzes